住宅是人類生存和發(fā)展必備條件，人的生存必須具備衣、食、住、行等方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平，功能齊備與否，反映了人們的生活水平和生活質(zhì)量的高低，為了提高加快深圳邁向國際化城市，提升深圳居民的生活環(huán)境，深圳近年以開展“四舊改造”為主的城市更新工作成為拓展城市發(fā)展空間，挖掘土地潛力，保障經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，城市更新中有必要進(jìn)行土地政策創(chuàng)新，大力開展以城市更新為重點(diǎn)的國土資源資產(chǎn)資本綜合管理配套改革，爭取落實(shí)實(shí)行“科學(xué)發(fā)展觀”。
在我國，深圳是房地產(chǎn)發(fā)展最快的前沿城市，在房地產(chǎn)業(yè)取得巨大的成就時(shí)，也呈現(xiàn)出新的問題：
一、土地成本上漲。房地產(chǎn)批地越來越難，情況越來越復(fù)雜，拿地成本也越來越高。
二、土地資源稀缺。就目前而言，深圳關(guān)內(nèi)的好地已經(jīng)不多了，具備“三通一平”的可開發(fā)項(xiàng)目更是難能可貴。
三、房地產(chǎn)業(yè)利潤空間萎縮。經(jīng)過國家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤行業(yè)。總體上看沒有幾個(gè)項(xiàng)目有很大的盈利空間，并且大部份基本上是依助銀行貸款，在利潤不高，成本日益增大的情況下，房價(jià)如大跌，肯定會嚴(yán)重影響發(fā)展商的收入和拿地成本。
四、貸款成本增大，在房地產(chǎn)運(yùn)作中，開發(fā)商的實(shí)際投資額一般不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款時(shí)，銀行在不違反大的原則下并不會為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過銀行取得資助途徑。
面對舊城改造這一機(jī)遇，有膽識的房地產(chǎn)商會在權(quán)衡利弊后果斷出手，取得先機(jī)。在2001年6月6日通過的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權(quán)法》公布之后，房屋所有人有了更明確的利益保障。針對國內(nèi)一些城市近來出現(xiàn)的強(qiáng)制拆遷和暴利拆遷給社會帶來的惡劣影響，榮超地產(chǎn)以此為鑒。作為深圳民營企業(yè)，慈善企業(yè)，榮超地產(chǎn)在拆遷工作上一直提倡和諧拆遷。但是，隨著市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)的價(jià)格也一路飚升，此時(shí)如還按當(dāng)初的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，確實(shí)難于開展工作。因此，協(xié)商一時(shí)陷入困境。
困難在哪里呢？綜合有幾點(diǎn)：一是部分業(yè)主認(rèn)為，一生人難得遇上一次拆遷，如不好好討價(jià)還價(jià)，會錯(cuò)過“大好時(shí)機(jī)”，因此在與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)中獅子大開口，動輒每平方米3萬、5萬（而市場評估價(jià)為8000/㎡，周邊商品房價(jià)格在1萬左右），業(yè)主的漫天要價(jià)，給我們的工作開展帶來了很大壓力。我們只能曉之以理，動之以情與業(yè)主展開協(xié)商，從國家對拆遷政策講到業(yè)主合理訴求，站在被拆遷人的立場，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，在不違反公司規(guī)章制度，損害公司利益的前提下，多替業(yè)主著想，多替業(yè)主出主意，在經(jīng)過一段時(shí)間的協(xié)調(diào)與溝通中，業(yè)主一般都會相信拆遷專員，在完全取得業(yè)主的信任后，再開展協(xié)商拆遷工作，就能取得事半功倍的效果。
二是部分要求異地置換的業(yè)主，拿著自己經(jīng)過精心挑選的房源，按著自己的標(biāo)準(zhǔn)來跟拆遷專員協(xié)商，經(jīng)過拆遷辦的調(diào)查，業(yè)主所選的房源不是豪宅就是高檔次的樓盤，個(gè)別甚至是別墅。凡此種種，均與開發(fā)商所提的標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)。雖然拆遷政策是為穩(wěn)定社會，推行和諧拆遷，保障被拆遷人的合法權(quán)益，但被拆遷人的過分要求，對開發(fā)商來說也會造成巨大的壓力。面對業(yè)主需置換的房源，確實(shí)令拆遷辦無法滿足其要求。我們只能要求業(yè)主在合情合理的前提下，選擇平等協(xié)商。選擇異地置換供業(yè)主多種選擇，而置換房源不足或不滿意時(shí)，開發(fā)商為確保工程能勝利推進(jìn)，實(shí)行和諧拆遷，開發(fā)商一般都會給符合條件的業(yè)主多種選擇，鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，并會按周邊同等區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)買到同等面積，甚至更大的面積。而被拆遷戶的不切實(shí)際的置換要求，確會給開發(fā)商帶來被動，令工程的推進(jìn)雪上加霜。
三是部分要求回遷的業(yè)主，在按規(guī)定回遷的面積內(nèi)，超標(biāo)準(zhǔn)、高要求，想增加回遷面積，并在樓層、朝向、布局、結(jié)構(gòu)、公攤面積等等方面有諸多要求。按常理，開發(fā)商對所開發(fā)的小區(qū)都會根據(jù)實(shí)際和國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不可能令所有要求回遷的被拆遷戶都能得到滿足，各個(gè)業(yè)主所要求回遷的面積各不相同，根據(jù)實(shí)際情況，只能大體做到公平些，對多回遷的面積只能多除少補(bǔ)。因?yàn)殚_發(fā)商不可能為滿足某一住戶而大規(guī)模修改設(shè)計(jì)方案，更不可能因甲業(yè)主需要4房2廳就設(shè)計(jì)4房2廳，乙業(yè)主要1房1廳又把設(shè)計(jì)圖紙修改為1房1廳。但被拆遷戶常因開發(fā)商無法滿足其要求，經(jīng)常以在外出差，沒空協(xié)商等等為借口，避而不見拆遷人員，甚至拒談拆遷。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，拆遷專員常常無法聯(lián)系上業(yè)主，而業(yè)主明知正在進(jìn)行拆遷工作，周而復(fù)始，拆遷工程進(jìn)度肯定大受影響，因此，有些開發(fā)商為不影響工程進(jìn)度，在與回遷業(yè)主協(xié)調(diào)中，確實(shí)放寬標(biāo)準(zhǔn)，一邊談回遷，一邊推進(jìn)工程進(jìn)度。
以上幾種情況，往往會在舊城改造項(xiàng)目的拆遷進(jìn)程中出現(xiàn)：如滿足被拆遷戶，開發(fā)商則無利可圖，如果按開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷戶認(rèn)為自己“虧大了”，面對這個(gè)似乎無法解決的矛盾，該如何在公平、公正、公開以及在合情合理的情況下協(xié)商呢？在我國，舊城改造是新出現(xiàn)的課題。政策、制度等還不是很完善，面對在舊城改造中出現(xiàn)的各種各樣的現(xiàn)實(shí)問題，還有待各級政府的專家學(xué)者及相關(guān)人員作深入的了解與探討，為以后的舊城改造和拆遷工作提供依據(jù)與參考。
“城市春天”是我司首個(gè)舊城改造拆遷的工程項(xiàng)目，在拆遷經(jīng)驗(yàn)不足的基礎(chǔ)上，只能摸著石頭過河，在中央提出的和諧拆遷大背景下，深入與業(yè)主接觸，充分了解業(yè)主的需求，在力所能及的范圍內(nèi)，高標(biāo)準(zhǔn)滿足業(yè)主要求，為推進(jìn)工程進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)，為深圳的舊城改造貢獻(xiàn)一份力量，為改善人們的居住環(huán)境添磚加瓦。
